Por Virgilio Raiden, Real Estate Broker & Developer, Speaker, Marketing yMarket Research
Lejos de ser un idílico océano azul, el mercado de las oficinas (que ya venía en transformación), con la pandemia se convirtió en un océano sangriento donde muchos m2 buscan ser ocupados por unos inquilinos que cada vez son menos.
Outwork parece ser un término más adecuado que home office para nombrar este fenómeno impulsado por la pandemia, ya que outwork es trabajo fuera de la oficina (donde sea), y home office hace referencia a que ese trabajo se hace en la casa, lo cual sucede(rá) sólo en algunos de los casos.
Dimensionemos la dinámica de este sector con algunas escenas, donde se ven en acción a sus actores (inquilinos, propietarios, gerenciadores de oficinas, coworkings, corporaciones grandes o empresas chicas):
Escena 1
Corporación con 200 empleados, que me pide alquilar una oficina nueva para unos 30 empleados, devolverán el edificio corporativo actual y se achicaron al 10% de los m2 que hoy ocupan, el resto será outwork. Reemplazaran un gran salon de atención al cliente por unos 3 escritorios, donde irán los clientes solo con cita concertada.
Escena 2
Empresa de tecnología con 40 empleados, con oficinas equipadas con muebles de primera línea, cableado, tecnología, etc. Sus empleados seguirán trabajando bajo la modalidad home office, al menos el 80%. Las oficinas les quedarán grandes. ¿Las devuelven y rescinden el alquiler? decidieron ‘coworkizar’ (neologismo candidato a transformarse en un nuevo verbo de nuestra lengua) el espacio, invitando a 3 o 4 empresas amigas que compartan el espacio, con la expectativa de sinergizar los negocios a partir del trabajar juntos.
Escena 3
Empresa de servicios inmobiliarios, solo trabaja con cita previa, rescinde el alquiler de su oficina y se va a un coworking de amigos de la escena 2 (sí sí, adivinaste, es mi empresa). Y quien se suma a esta escena? Estudiante universitaria que tiene actualmente el 100% de sus clases online, y algunos días quiere cambiar de aire, está cansada de estar encerrada en la casa. Algunos días viene a estudiar en la oficina de su papá, es decir conmigo.
Escena 4
Café lleno de gente durante todo el día, la mayoría son mesas con un solo cliente trabajando en una notebook, otras, aparentemente, son reuniones de trabajo. El bar se consolidó como un tercer lugar (el primero es la casa, el segundo la oficina), pero no para la vida social solamente, sino como un espacio más de trabajo. ¿Que vende el bar? Cafe! sin dudas, pero vende una mesa y una silla, conectividad, ambiente vibrante. Estos últimos atributos hoy pasaron a ser en muchos casos los principales, y el café propiamente dicho un accesorio. ¿Se vendrán los bares / coworkings que facturen por ser tu lugar de trabajo y además te vendan sus servicios de gastronomía? Puede ser un nuevo modelo de negocio, más que lógico según el uso que le estamos dando.
Escena 5
Consultora de real estate, cuenta que sus principales nuevos clientes son propietarios de oficina que no saben qué hacer. Las respuestas aún están gestándose. La reconversión no es sencilla, ya que los núcleos sanitarios de los edificios de oficina no permiten fácilmente transformar estos espacios en espacios residenciales. Además de que muchas de estas oficinas están en el microcentro y no son lugares muy sexies para vivir. Y para colmo, para dificultar aún más la reconversión, el código de planeamiento urbano y los reglamentos de copropiedad son obstáculos extras a vencer en muchos casos, ya que deberían ser modificados para permitir el nuevo uso.
Escena 6
Hay zonas, micro y macrocentro de CABA, con una vacancia inmensa, muy difícil resolver esto, aunque se haga magia las oficinas no tienen demanda. ¿Qué pasará con estas zonas de la ciudad en los próximos años? Esta escena nos arroja a un nuevo interrogante, que ya no es qué pasará con las oficinas, sino que pasará con las ciudades y sus barrios con concentración de oficinas. Esto pone en jaque modelos de negocios de ciudades enteras, como Manhattan. Pensemos que esos barrios están llenos de restaurantes y comercios que servían a las personas que diariamente iban a trabajar a esas oficinas, y hoy tampoco saben sobre la viabilidad de su futuro. A su vez, tiendas de venta de ropa, zapatos, etc. no pueden afrontar los costos de estar en la calle y se convierten en showrooms (u obviamente ya son emprendimientos que nacen con este modelo de negocios). Desde hace unos años que aparecieron los showrooms como nuevos inquilinos de oficinas. ¡Ahora se venden zapatos en las oficinas! Nos los busques en las calles, buscalo en las redes sociales!
Escena 7
Edificio de oficina viejo, antiguo, lleno de oficinas chicas, muy compartimentado. Lleva décadas sin inversión. Son oficinas obsoletas, candidatas a quedar vacías. La empresa propietaria de este inmueble está pensando en hacer inversión para refuncionalizar y coworkizar el espacio, porque sabe que si no lo hace, la vacancia, es decir las oficinas vacías, será el futuro asegurado, ni siquiera conseguirá inquilinos que busquen sólo precios bajos. La competencia en este campeonato de oficinas será voraz y sus oficinas están en muy mal estado físico para ganar este torneo.
Escena 8
Hotel de negocios 5 estrellas, cuyo mercado es el cliente corporativo, sabe que su negocio caerá en ventas porque todos aprendimos a vender, reunirnos, enseñar, aprender, sin necesidad de viajar, al menos no será con la misma frecuencia. ¿Qué hace esta cadena internacional? se mete en el mercado de oficinas con un servicio de hotel 5 estrellas. Parte de sus suites ahora son oficinas, incrementando la oferta de metros cuadrados de oficinas. En este océano sangriento aparecen además nuevos jugadores, muy competitivos.
Escena 9
La mayor parte del mundo tomó conciencia de una verdad escondida: el trabajo es una actividad, no un lugar! Esto da lugar a que algunas grandes corporaciones ya hayan anunciado que después del obligado WFH (work from home), vendrá para muchos un interesante WFA (Work From Anywhere). Dará lugar esto a una nueva oferta de oficinas muy flexibles, algo así como un Pay per Use? En definitiva, con el WFA hablamos de personas más libres, con mejor equilibrio personal, y las oficinas, obviamente, transformándose en esta nueva realidad. Lo más lógico es que estas personas, cuando vayan a trabajar a la oficina no busquen estar encerrados en un cubículo (para eso se quedan en su casa, o en un bar, o en un parque), sino a interactuar con otras personas. Andy Cohen, el CEO del estudio de arquitectura más grande del Mundo, dijo recientemente que el pegamento que nos mantiene unidos son nuestras oficinas, rescatando el valor cohesionador del lugar de trabajo en común. Más allá de la dinámica actual, los espacios colaborativos en las oficinas (corporativas y de coworking) siguen ganando terreno desde hace una década, las oficinas tienden a ser menos compartimentadas, obviamente con la pandemia además bajo la densidad. Se vienen las oficinas diseñadas para el touch and go laboral, algo así como un work and go?
Escena 10
Estamos mal, pero vamos bien, dice el capitán a sus tripulantes. El capitán es propietario de una empresa que opera coworkings, vienen de navegar océanos sanguíneos y tempestuosos con la pandemia, donde sus espacios otrora vibrantes fueron oficinas vacías durante meses. Hoy, mira el horizonte y observa un océano amable y azul. En este océano azul, el modelo de contratación flexible que otorga el coworking es un modelo ganador, es probable que las corporaciones no quieran hacer grandes inversiones ni tener contratos fijos y rígidos, real estate as a service es el modelo. El capitán mira el horizonte y sonríe aliviado.
Podcast Mano a Mano con Virgilio Raiden
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