San Telmo también, a la espera de un cambio de ciclo

Por Marcelo Langone, #Arquinmobiliario, para Areas-Globales

Los barrios de Monserrat, San Telmo y La Boca vienen mostrando un excedente en la cantidad de oferta de inmuebles que la demanda está muy lejos de absorber y el desfasaje es cada vez mayor. El sobrestock, y la baja de precios, son comunes a casi todo el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires.

La zona sur de la ciudad fue una franja muy buscada por los desarrolladores hasta antes de la pandemia. Valores de incidencia más bajos y mejoras importantes en los barrios, atrajeron a inversores que vieron la posibilidad de hacer buenos negocios y proyectos. Muchas tierras, principalmente en el barrio de La Boca alrededor de la Usina del Arte, fueron compradas por desarrolladores importantes pensando en una clase media para la compra con crédito. “Esas tierras están esperando algún cambio de ciclo”.  Quien ofrece el resumen es el arquitecto Marcelo Langone, de Di Mitrio Inmobiliaria, una empresa decana de la zona.

San Telmo por caso, el casco histórico y el más pequeño de la ciudad, con 72 manzanas, tiene una oferta de departamentos, entre nuevos, usados y los requeridos PH,  de 2.200 unidades, lo que da un ratio de 30 inmuebles a la venta por manzana.

“Arrancamos el 2022 con el antecedente de tres años muy malos para el sector. Tanto el  2019 en dónde comenzó a ser evidente la caída de precios y de operaciones, como el 2020, el año de la cuarentena, que está en los registros como el peor  de los últimos 40 medido en cantidad de operaciones y un 2021 que tuvo una recuperación respecto al año anterior pero que ni siquiera llegó a los niveles del 2019”, resume Langone.

Un escenario con dólar e inflación altos, sin demasiadas  perspectivas de mejoras y sin crédito hipotecario genuino, hace que el pronóstico para este año no sea alentador y el sur de la ciudad no es una excepción respecto al resto de CABA, sostiene el  especialista.  Quien agrega que el excedente de oferta, en relación con la demanda “claramente impacta en un descenso importante de los valores de publicación de las propiedades que realmente se quieren vender, las cuales,  si tomamos como referencia los dos últimos años, está en el orden del 30% y obviamente se refleja en los precios de cierre”.

Esta situación es palpable en la cantidad de inmuebles a la venta, y  para tomar otro ejemplo de la caída fenomenal de los precios de cierre, en el Barrio de Catalinas, uno de los más buscados dentro de La Boca, un 3 ambientes de 58m2 en mayo del 2018 se estaba cerrando en u$ 125.000 con un préstamo UVA. Hoy ese mismo departamento, sin préstamo, se está cerrando alrededor de los u$ 70.000.

Hoy el propietario de un usado que sale al mercado tiene un “porqué” muy claro que lo motiva a vender y que la coyuntura actual no lo puede hacer demorar. Caso contrario decide esperar, a riesgo que los resultados a futuro no sean mejores que los actuales.

“Estamos viendo, casi con asombro, valores de cierre que no sabemos en dónde tendrán su piso. Hoy en la zona sur hablar de propiedades de entre u$1300 y u$ 1000/m2 es algo normal cuando esto parecía impensable en otra época” afirma Langone, si bien en el caso de los emprendimientos se presenta una dinámica diferente porque se manejan otros tiempos entre la compra de la tierra y la terminación de la obra.

San Telmo, con sus permanentes atracciones como el Mercado que data de 1897, la Plaza Dorrego, el Parque Lezama y templos históricos, a pesar de estar afectado al Área de Protección Histórica, ha generado varios proyectos interesantes algunos ya terminados y otros en construcción. “El gran desafío para los desarrolladores e inversores, en este caso, es cómo acomodar los valores de venta en un entorno de precios descendientes con un dólar alto que, a priori, genera costos de construcción más baratos pero que la alta inflación no termina de validar” concluye Langone.

En ese delgado equilibrio quien entró en una obra en pozo hace 3 años y hoy quiere salir se encuentra que en un problema de difícil resolución, lo que lleva a observar todavía un stock de propiedades terminadas sin vender.

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