¿Cómo fijar el valor de publicación correcto de una casa?

Por Marcelo Di Mitrio, Corredor Inmobiliario

El valor de publicación correcto de una casa –o departamento, PH o dúplex– se basa en múltiples factores, que están vinculados fuertemente unos con otros.

En lo que, sin dudas, no se basa es en algunas ideas populares que constituyen mitos y que generan confusión.

Aquí te contamos cuáles son los factores objetivos para tener en cuenta al definir al valor de publicación de una casa.

7 factores objetivos que se consideran al fijar el valor de publicación correcto de una casa

1. Localización. Es un tema clave: es evidente que, por ejemplo, los barrios más demandados tienen propiedades con un mayor valor por metro cuadrado que las propiedades de barrios que perdieron atractivo.

2. Tipo de propiedad y atributos. ¿Puede un PH valer igual que una casa? En algunos casos, sí. ¿Puede un departamento de 50 metros cuadrados valer menos que uno de 30? También esto es factible.

3. Velocidad del mercado. El nivel de actividad del mercado inmobiliario, medido en el número de transacciones, define también el valor de publicación.

4. Situación competitiva. A menor oferta del producto inmobiliario que se trate, más favorable será la posición negociadora del vendedor y, en consecuencia, más competitivo el valor de publicación del inmueble. En la actualidad ocurre exactamente lo contrario en el mercado residencial de la Ciudad de Buenos Aires donde la oferta de inmuebles no para de crecer.

5. Financiación disponible. Para algunas propiedades, la posibilidad de obtener –por parte del potencial adquirente– financiación a través de un banco u otro medio también incide. En cambio, en otras, como los departamentos de grandes superficies situados en zonas muy exclusivas, no.

6. Presentación. El estado de mantenimiento de la propiedad a vender posee una gran incidencia en el valor de publicación. Esto incluye desde el estado de la pintura hasta el orden general de las habitaciones.

7. Percepción de los potenciales compradores. Lo que puede resultar un atributo positivo o mejora que agrega valor para el dueño de casa puede no resultarlo para un potencial comprador o para los potenciales compradores en general.

6 factores que no se deberían consideran al fijar el valor de publicación de una casa

1. Cifra que el propietario quiere por ella. Es casi siempre una suma arbitraria, basada antes en el deseo que en datos concretos.

2. Monto que se pagó por ella. El pensar que se va vender una propiedad por el mismo valor por el que se la adquirió, no toma en consideración los vaivenes del mercado inmobiliario ni el desgaste natural de la propiedad y la eventual pérdida de atracción del barrio, entre otros elementos.

3. Cifra que el propietario necesita para su objetivo. Nuevamente, aquí toma mayor protagonismo el sueño de la dueña de la casa o del propietario del departamento, que la realidad del mercado.

4. Precio de la propiedad que el dueño desea reponer.

5. Lo sugerido por los vecinos y otras personas cercanas. La mejor intención de esas personas no se suele condecir con la situación del mercado inmobiliario.

6. En el caso de sucesiones, la cantidad de herederos en que se distribuirá el producto de la venta y las necesidades a atender de cada uno de éstos.

¿Hay 2 propiedades iguales?

No. No existen dos propiedades iguales.

Incluso en un barrio privado, con casas idénticas unas a otras. Su ubicación, su orientación con respecto a sol y muchas variables adicionales, hacen que cada una tenga un valor diferente.
Por ese motivo, la tasación hecha por una inmobiliaria profesional es un tema crucial.

2 consecuencias negativas de un valor de publicación erróneo

Cuando se fija un valor de publicación erróneo, pueden darse 2 consecuencias según el nivel de esa suma:

. Valor alto. La propiedad no logra encontrar un comprador. La operación se demora. La relación con la inmobiliaria se desgasta y el propietario debe postergar su anhelo de mudarse a una propiedad más chica o más grande, con menos expensas o menor carga impositiva, o más cerca de su trabajo o de la familia.

. Valor bajo. El propietario pierde dinero, y quizás eso incida en la calidad del inmueble que podrá elegir para mudarse.

Como se ve, no se trata de poner un valor alto o bajo, sino de un valor correcto. ¿Y qué es un valor de publicación correcto? Aquel que haga que la propiedad pase a otras manos.

En Di Mitrio Inmobiliaria te ayudamos a llegar al valor de publicación correcto de tu propiedad. Ese valor es el que te va a permitir venderla en un plazo óptimo, y pasar a otra que se adecue mejor a tus necesidades del presente.

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