Por Sofía Di Mitrio, Corredor Inmobiliario
Dinámica general de los precios de cierre
Durante el primer trimestre de 2023 la caída de los precios de los inmuebles del segmento residencial usado parece haberse detenido.
En efecto, entre el primer trimestre de 2023 y 2022 se observó una suba interanual del precio promedio del metro cuadrado de 3,6%.
Este último valor debe tomarse con cautela por varios motivos:
- Por la fuerte estacionalidad de los datos durante el primer trimestre del año donde suelen concretarse relativamente menos operaciones.
- El comportamiento no es homogéneo en todos los barrios y segmentos de análisis (usados, emprendimientos, torres).
En ese sentido el próximo trimestre va a ser clave para confirmar si efectivamente los precios de cierre ya han tocado un piso.
Con el nuevo dato, la caída de precios de cierre entre el primer trimestre de 2019 y el primer trimestre de 2023 fue del 26,6% en términos nominales y de 38,1% en términos reales.
¿Qué es lo que más se vendió durante los primeros 3 meses del 2023 y qué es lo que más se ofrece?
La distribución de las ventas por cantidad de ambientes fue la siguiente:
- 2 ambientes: 28%
- 3 ambientes: 24%
- 4 ambientes: 22%
- Monoambientes: 17%
- Más de 5 ambientes: 9%
Durante el primer trimestre del 2023:
El metraje total promedio (incluyendo descubiertos) de los monoambientes vendidos fue de 36m2, los 2 ambientes de 49m2, 3 ambientes de 81m2 y los 4 ambientes de 156m2.
Otros datos interesantes:
- Las ventas del primer trimestre del 2023 se concentraron en los inmuebles más pequeños.
- Lo que más se vendió en los primeros meses del 2023 fueron los 2 ambientes de 49m2 de metraje promedio.
- El 69% de las ventas fueron de unidades sin cochera.
- Los departamentos al frente representaron el 66% de lo vendido durante ese año.
- El 69% de los departamentos vendidos tenían balcón. Un 18% de las unidades vendidas tenía terraza.
- La antigüedad promedio de los inmuebles vendidos fue de 32 años.
- El 73% de las ventas fueron de unidades sin amenities.
Porcentajes de negociación
- Durante el primer trimestre de 2023 el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue de 7,8%, cayendo 1,6 puntos porcentuales respecto del cuarto trimestre de 2022.
- El regateo está convergiendo a los valores de 2019, pero aún nos encontramos lejos del promedio histórico del 5%.
- El 7% de las operaciones del 1er trimestre 2023 se cerraron con una tasa negociación del 0% y se trataron en su mayoría de propiedades con amenities (76,9%) y con balcón (84,6%).
¿Qué pasó con el segmento inversor del lado de la demanda?
Tipo de cliente comprador:
El tipo de cliente inversor representó el 13.66% de las ventas en 2023.
Apuro en la venta:
Uno de los datos relevados en el ROI es el apuro del vendedor para realizar la venta. El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años y en 2023 representó un 35.4%
Tipología de propiedades elegidas por el cliente inversor:
- Predominan los monoambientes (52%), seguidos de los 2 ambientes (28%), 3 ambientes (16%) y finalmente el 4 ambientes (4%).
- El 64% fueron edificios sin amenities.
El 92% de los inversores compraron propiedades sin cochera
Encadenamiento de operaciones en el Mercado Inmobiliario
Durante el primer trimestre del año el “encadenamiento” de las operaciones inmobiliarias se mantuvo relativamente estable, bajando 2pp en el encadenamiento hacia atrás y 5pp en el caso del encadenamiento hacia adelante. Esto nos da una aproximación del “multiplicador” de operaciones que existe en el mercado inmobiliario y resulta interesante analizar este dato en el contexto de las elecciones nacionales donde por lo general opera el “wait and see”.
Aspectos metodológicos:
- Para la georreferenciación de los barrios CABA se utilizó el criterio del GCBA y por lo tanto no necesariamente coinciden con los barrios que figuran en las publicaciones.
- Las operaciones analizadas son aquellas reportadas entre 2019 y 2023 entre las inmobiliarias participantes del ROI, que en la actualidad son 26 inmobiliarias.
- Los segmentos de análisis en el ROI son los inmuebles usados, entre medianeras, las torres y los edificios emblemáticos o “clásicos”.
- La información compartida de los inmuebles releva más de 50 campos que luego es procesada.
- Dado que permanentemente se suman inmobiliarias al proyecto los resultados aquí presentados van sufriendo modificaciones. Las inmobiliarias que se incorporan cargan datos históricos, y por lo tanto esto nos lleva a ciertos cambios en los resultados a lo largo del tiempo.
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